マンションの引渡時の最終チェック（内覧会）について
昨日に引き続きマンションの場合の引渡時の最終チェック（内覧会）についてご案内させて頂きます。
新築マンションと中古マンションでは最終チェック（内覧会）のニュアンスが異なりますので、別々にご案内いたします。
こちらも新築一戸建て同様「インスペクション」を利用する方法もあります。
マンションの引渡時の最終チェック（内覧会）について
新築マンションの場合
通常、「内覧会」という名称で、建物完成から引渡までの間の特定日に購入者が集まって同時に建物をチェックする日が設けられます。
内覧会は、建物の不具合の最終確認の場でもあり、また、共用部分の利用方法、部屋内の設備の使用方法などの説明もある大事な日になります。
新築マンションの内覧会の注意事項は、インターネットで検索すると色々出てきますので、ここでは要点だけご案内いたします。
時間を十分に確保できるようにスケジュールを組む
基本的にまとまったイベントになっておりますので、早めの時間に予約設定をしないとゆとりを持って室内のチェックが出来なくなることも考えられます。室内チェックの時間を長めに確保できるようにしましょう。
共用部分の集合ポストも含め、玄関・収納・扉・窓すべての開閉確認をチェック
この辺は新築一戸建てのチェックと同様です。施工ムラというものはどうしてもあります。一つ一つ設備を確認して不具合がないか確認していただく事をおすすめします。
床・壁紙・バルコニーのキズ・汚れの確認
こちらも設備のチェック同様、一つ一つ、一面一面チェックして頂き、気になるキズ・汚れは引渡までに綺麗にしてもらいます。
一箇所ずつ水を出し、排水状況を確認
一通りの水の排水状況を確認しましょう。
指摘項目をしっかり控えておく
特に新築マンションは、数十戸という単位で物件を補修していきます。チェックもれが無いように、しっかり指摘項目を控えておくことをおすすめします。
中古マンションの場合
中古マンションの場合は、「現状有姿」といい「売主が使用していた状況の『ありのまま』の状態で引渡すという事が原則になっております。
新築物件と違いキズ・汚れの無い状態で引渡すというものではありません。
ですが、契約時での状態で引渡す事になっておりますので、契約時の状態と引渡時の状態が違う場合、売主様に請求することが可能な場合もあります。（※ただし、瑕疵担保責任免責の場合は、売主様の修復義務はありません）
契約内容によっては、引渡日（入居日ではないので要注意です！）から７日以内しか対応しませんと明記されている契約もありますので、そのような点も含めてご確認ください。
集合ポスト・宅配ボックスの開錠番号の確認
引渡を受けた後ついつい忘れがちです。集合ポストの開錠番号、宅配ボックスの暗証番号など聞き忘れの無いようにしてください。
電気・ガスを開栓の上、設備の確認
電気はすぐ点灯するケースが多いのですが、ガスは予約のうえ立会のもとで使用できることになります。引渡日から７日以内にチェックしないといけない場合、スケジュールがかなり厳しくなりますので、早目に予約しておくことをおすすめします。
一箇所ずつ水を出し、排水状況を確認
一通りの水の排水状況を確認しましょう。
不具合があった場合はすぐ不動産会社に連絡
中古マンションの場合、不具合に関しての補修は、経年変化や現状有姿を理由に補修してもらえないケースが多いですので、不具合を発見した時点で時間を空けずにすぐ不動産会社に連絡し症状を見てもらうようにしていただく事をおすすめします。
まとめ
マンションの場合は、チェックポイントが室内に限定されているとはいえ、確認しないといけない部分も相当数ありますので、後々指摘漏れがあって修復してもらえなかったという事が無いようにしっかりご確認いただく事をおすすめします。
杭施工不良マンションについて
建設会社の問題が浮き彫りになったこれらの事件について。
結局
根本的な解決がなされてない
ですよね。
今までの新築マンションを購入する際の判断基準として、
『大手の不動産会社で、大手の建設会社であれば安心』
という、判断基準は意味をなさないものだという事が露呈した出来事だった気がします。
しかし、『大手が建てた物件だからこそ、建替えや保障金等を支払える財力があった』とも言えるので、そういう意味合いでは大手は安心と言えるのでしょうか？
私がやっている建売事業もちょくちょく現場には顔を出し施工状況などを見てますが、つきっきりで現場にいることは出来ないので工事については現場監督に任せることになります。
完成時には一通り再度仕上がりをチェックしますが、チェックできるのは仕上がりで構造部分は見えなくなってしまいます。
そこで、根本的な基礎や杭で手を抜かれてしまうと、その後に工事した柱・壁・電気・装飾など建物の全てが意味の無い物になってしまいます。
「インスペクション」と呼ばれる第三者機関の目視調査も『目視』がほとんどで基礎は一部しかチェックすることが出来ません。
家を購入する際に気を付けようのないこの問題、建設業界のモラルが本当に問われている所だと思います。
～体重報告～
やってしまいました・・・
６５．６キロ・・・ですが、理由はわかってます。
ついつい「二郎系ラーメン」を食べてしまいました。
それにしても前日比１．６キロ増って（泣）
今日から出直しです（汗）
新築一戸建ての引渡前の最終チェックについて
新築一戸建てを購入した場合は、引渡前に物件の最終チェックがあります。
引渡前に施工不良等などが無いか、買主様の目で最終チェックを行うという機会です。
その最終チェックで見落とさないようにしておくべきチェック項目を思い出す限りご案内したいと思います。
引渡前の最終チェックについて
第三者機関に委託する方法もある
「インスペクション」という第三者機関に建物を診てもらう方法もあります。
費用はかかりますが、それなりの価値はあるのかなと思います。
これから列記するものも「インスペクション」の検査員のチェック項目を参考にしています。
※注意！「インスペクション」を依頼する際は、境界標のチェックは対象外になる可能性が高い（インスペクションは建物の調査です。）ですので、忘れないでください！
チェック項目（外回り）
敷地の境界標を全て確認。
本来は建物のチェックの日ですが、
敷地の境界標は要チェックです。
工事の結果、境界標が埋まってたり、境界標を飛ばしちゃったりすることが多いです。無ければ必ず復元してもらうことをおすすめします。
ブロック塀、土間（駐車場などのコンクリート部分）、砂利などの外構部分の確認。
キズなどがついていることがあります。気になるものは修復してもらいましょう。
建物の基礎周り状態確認、外壁のキズ、汚れ確認。
こちらも汚れているときがあります。気になるものは除去してもらいましょう。
以前、汚れを落とす際に、『使ってはいけない汚れ落とし（溶剤）』で外壁を拭いてしまって、全面張り替えという事がありました。
外壁がサイディングの場合、つなぎ目にコーキング（つなぎ目に使うゴムみたいな充填材です。）が打ってあるか確認。
稀にコーキングが、足りないところがあったりします。コーキングが足りないと、そこから雨水が進入することになるので、確認して頂くことをおすすめします。
チェック項目（建物内部）
玄関含め、全ての扉、下駄箱、収納、引き出し、窓の開閉確認。
全ての開閉するものは動かして下さい。どうしても反りが出てしまうものもあるので、引き渡しまでに調整してもらいましょう。
壁紙、床の汚れ・キズ確認。
業者さんもどうしても見落としがちなものもあるので確認の上、綺麗にしてもらいましょう。
一箇所ずつ水を出し、排水状況を確認
昔、キッチンのシンクと排水管が繋がっていなくて水浸しになったという経験があります。一通りの水の排水状況を確認しましょう。
『屋根裏』、『床下』を『点検口を開けて』の状況確認。
「ゴミが残ってた」「床下に水が溜まってた」「断熱材が落ちていた」など、色んな話を聞いています。必ず全ての点検口を開けて中を目視してみて下さい。
まとめ
さまざまなチェック項目がありますが、特に『境界標』『屋根裏』『床下』は忘れがちな項目で、かつ、忘れると後々面倒なことになる部分なので、しっかり確認して頂くことをおすすめします。
あと、最後に一通りチェックが終わりましたら、それぞれの設備の使い方も聞いていただくとよろしいかと思います。
以上。「新築一戸建ての引渡前の最終チェックについて」でした。
不動産投資の話題が尽きないですね。
ここ数日、不動産投資の話題が立て続けに出ております。
２～３年前の海外の不動産投資家がドッと押し寄せた時代が一巡し、これからどうなるかが不透明な状況が続いるように思えます。
１０年以上前は都区内でも利回り１０％の物件とかあったんですけどね、、
いまは５～６％位の物件が主に出回っているように思います。
ただ、記事からもわかるように、供給過剰の空気が少なからず出てきている様な気がします。
収益不動産は立地条件や、企画などが整っていれば需要は間違いなくあると思うのですが、やたらめったら投資物件に手を出すのは本当にリスクが高いと思われます。
このブログでも、不動産投資の記事は多くの方が関心をもって頂いているように思うので、不動産投資に興味をお持ちいただく方は本当に多いんだなと思うのですが、ご購入の際はしっかりリサーチしてご検討いただく事をおすすめします。
～体重報告～
昨夜の体重は６４．０キロでした！
このまま痩せれるといいのですが、今日は食べてしまってるからこの後が恐怖です。。
『マンションの敷地を二重使用～』の記事について
昨日から話題になっている「マンションの敷地を二重使用～」の件について
この内容から疑問に思ったことと、注意したい事とを考えていきたいと思います。
大きなポイントは何だったのか？
まず、報道によると、
建物の所有者と土地の所有者が切り離れている物件
であるという点がポイントになります。土地が借地権となっており、しかも駐車場部分は建物を使用するための借地権設定がされていなく、駐車場として土地を借りている状況であった当いう点です。
一般的には、建築時の建築確認申請した敷地『全て』を「所有権」なり「借地権」が設定されているもので、かつ、書面上で「分割して売却できない旨」や、登記上「敷地権設定」というものを行い、分割して売却出来ない様にするからです。
そもそもこの物件は分割して売却出来る環境が出来あがっているように思われます。
疑問点は？
管理組合は、競売前の段階で土地の取得の機会に動いたのか？
報道によると、敷地全体が平成２５年に競売に出されたという事です。
通常、競売に出される前には、「任意売却」という競売に出される前に相場よりも比較的安く土地を手に入るチャンスがあったにも関わらず競売になってしまっているという点です。
このタイミングで何かしらのアクションを取れるチャンスがあったはずです。
管理組合は、競売終了後なぜ落札者である不動産業者から、敷地全体の借地契約を結ばなかったのか？
上記の土地を取得するチャンスが管理組合の意見がまとまらなかったなどの原因で、取得するチャンスを逃したとしても
なぜ、新しい土地の所有者である競売落札会社と敷地全体を借りようとする努力をしなかったという点があります。
駐車場が解約されて建物を建てられそうになった時に、交渉や裁判・調停などのアクションをおこさなかったのか？
管理組合の動きの対応の遅さが気になります。
僕の感想としてはマンションの管理組合に不動産の知識が整ったアドバイザーがいなかったのではないのか？と思います。
他にもこのようなマンションはあるのか？
建築確認を取得し建物完成後、敷地の一部を売却してしまって同じ規模の建物が建てられないという物件は他にも存在します。
実は、過去にもこういうマンションはあったので、初めての事ではないのです。そういう意味合いでも、知っている人なら、ここまでになる前に回避するチャンスは何度かあったように思われます。
マンションの購入時には、上記の様な物件の場合は、重要事項説明書に記載される内容ですので必ずチェックいただくことをおすすめいたします。
この出来事から考え気を付けるべきこと
ご購入前の物件であれば重要事項説明書で確認いただく機会はありますので、契約日より前に重要事項説明書の写しをもらって熟読していただき、注意して重要事項説明書を聞いていただければ避けられる内容かとは思います。
現在マンションをご所有の方は、まずは管理組合の総会などに積極的にご参加いただき、ご自分のマンションの維持に目を向けることが大事かと思います。ご所有のマンションでも現在進行形で様々な問題があったりするものです。早期に気が付いて色々調べれば、今は情報社会ですので調べれば対応策も考えられると思います。
まとめ
これは推測になってしまうのですが、今回のマンションの管理組合に、しっかり提案できるアドバイザーはいなかったのでしょうか？
もちろん、不動産業者や競売落札会社は、法の抜け穴を見つけて、無理やり建物を建ててしまった事が一番よくないことないのですが
こういう悪事から守るための管理がなされていなかったという見方も出来ます。
この出来事は、
落札した不動産業者も信用悪化
新築した不動産業者も信用悪化しかも物件は売れない
マンションの所有者も資産価値は下がり、環境も悪くなる
誰も得していません。。。
誰も望んでいなかった結末でしょう。。。
ですが、これは避けられた内容であったはずです。
この出来事がどういう結末になるかは見届けたいと思いますが、同じような事は起こらないことを祈るばかりです。
最後に関連記事のリンクを貼りましたので合わせてご確認ください。
神社・お寺めぐり ９（北区上中里 平塚神社）
今日も仕事で外出があったので通りすがりの神社を、、、
北区上中里にある平塚神社です。
平塚神社 ←神社のホームページです。
京浜東北線「上中里」駅徒歩２分なのにとても静かで雰囲気のある神社です。
まずは入口から
入口は本郷通りから入る感じなのですが、入り口から神社までは３～４分は歩きます。
（上中里の駅からはもっと神社の近いところから入れます。）
まだ拝殿は見えません！
入口のすぐ横にあった石碑
樹が大きくて見えにくい状況でした。
少し歩くと一の鳥居が
歴史の感じる鳥居です。
やっと本殿が近づいてまいりました。
とてもいい雰囲気です。
手水舎もいい雰囲気でした。
二の鳥居
こちらは木製の鳥居ですが、味があっていい鳥居でした。
ん？狛犬の「阿形」「吽形」の配置がいつもと逆です。
左が「阿形」
右が「吽形」でした。
そして拝殿です。 
こういう神社個人的には好きです。
一四七八年まで平塚城というお城があったみたいですね。
以上。北区上中里 平塚神社でした！
今夜は昨日から話題になっている。杉並区のマンションの問題について、自分なりに情報を整理して明日の朝一にコメントしたいと思っております。
建売業者も競売入札業者も凄いですね。。。
～体重報告～
昨夜の体重は６４．４キロでした。
今週６３キロ台に突入出来たら嬉しいです！
小規模マンションか？大規模マンションか？
マンションを探していると色々なマンションが出てきます。
その中で選択肢として登場するのが、大規模マンションかもしくは小規模マンションか
大規模のマンションと小規模のマンションでは同じマンションでも全くと言っていいほど性格が変わってきます。
今日はそれぞれのメリット・デメリットについてご案内いたします。
大規模マンションと小規模マンションのメリット・デメリット
大規模マンションのメリット
大きな敷地で環境が整っている
大規模のマンションは、大きな開発になりますので多少の周りの環境には関係なく住環境が成立します。エントランスとかも雰囲気がいいですよね。
売却しやすい
中古になると大体どこかの部屋が売りに出ています。売却する際は、良くも悪くも必然的に大体どのくらいで売れるかもイメージが付きます。
共用部分が充実
世帯数が多いと、必然的に共用部分も充実します。コンシェルジュやゲストルーム・宿泊施設・シアタールーム。ホテル暮らしのような生活が出来るマンションも数多くあります。
修繕積立金が割安な場合も
これも世帯数が多いスケールメリットを活かすことによって、修繕積立金は割安になります。
大規模マンションのデメリット
トラブルが起きた時のとりまとめが大変
マンションの取り決め等を変更する時や、トラブルを対応するときなど、方向性を取りまとめるのが大変なようです。
部外者の侵入の判断は難しい
さすがに規模が大きいので全員の顔を覚えるのが不可能に近いです。部外者の人が歩いてても気づきません。
マンションの敷地から外に出るのに時間がかかる
これも地味にデメリットです。『玄関からエントランスまで徒歩５分』なんて入居者の方から良く聞く話です。
小規模マンションメリット
アクセスいい物件が見つけやすい
敷地がさほど大きくなくても建てられるので、駅から近い好立地の物件が多いです。
入居者が把握しやすい
同じ建物に住みますので、入居者が把握できているというのは安心です。
管理が行き届きやすい
ゴミだし一つからルール変更まで、管理の目が行き届きやすいので、良好な管理が保ちやすいです。
小規模マンションデメリット
修繕積立金が割高になる事も
限られた入居者でマンションを維持・運営していく事になりますので、修繕積立金が割高になりやすいです。
理事の順番が回ってきやすい
世帯数が少ないので理事の順番も早いです。しっかり自分の住んでいる建物の資産状況などが把握出来るというメリットでもあるのですが、、
まとめ
それぞれにメリット・デメリットがあるのですが、デメリットは考えればメリットと思える要素もあると思いますし、最終的にはご購入される方の好みかと思います。
少しでも選択するにあたってのご参考になれば幸いです。
