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とある不動産屋のひとりごと

物件探しのコツや不動産取引のトラブル防止法など、色々お役に立ちそうなものをアップしていきます!

重要事項説明書のポイントは後半にあります。

 

不動産の売買契約の場合、契約の前に重要事項説明があります。

 

今日は、重要事項説明書での注意点を改めてご案内いたします。

 

 

前回、契約日前日までの注意点をあげさせて頂きましたが

  

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

今回は契約日当日の注意点になります。

 

重要事項説明書のポイントは後半にあります。

 

不動産の取引の場合『最後のあたり』に重要な説明が

不動産取引の場合(他の取引もそうかもしれませんが)、

何事もデメリットや契約に都合の悪いことに関しては

 

『最後のあたり』に説明される傾向にあります。

 

 

一通りの説明をお聞きになられて、

あと少しで購入というタイミングですので

 

多少のデメリットは「しょうがないか」という

心理が働いてしまいやすい

 

のでとても要注意です。

 

特に重要事項説明書は要注意です!

重要事項説明書の説明項目の一つに

『その他重要な事項』

という項目があります。

 

『その他重要な事項』は重要事項説明書の雛形以外のもので、

買主様に特筆すべき重要な事項が説明される場所になります。

 

また、『その他重要な事項』には不動産業者が後々『こんな話は聞いてなかった』というトラブルを回避するための説明項目が列記されています。

 

その、重要事項説明書の『その他重要な事項』の説明項目は

最後のあたりに説明されます。

 

契約時に説明される重要事項説明書という書類は

説明時間に通常早くても30~40分はかかります。

 

「聞きなれない重要事項説明書」の説明を受けている中、

集中力が切れてくるタイミングで『その他の重要な事項』の説明がありますので、

ご注意いただきながら説明を聞いていただく事をおすすめいたします。

雑記

また北朝鮮がミサイルを発射したみたいですね。。。

アメリカは空母を二隻日本海に展開するし。。。

本当に心配です。

体重報告

今日は食べまくってしまい64.6キロ

やっぱり休日はだめですね(汗)

明日からまた頑張ります!

 

マンションのベランダでの喫煙について

 

タバコを吸われる方は、本当に居場所が減っていって大変ですね。

私はタバコは吸わないのですが

タバコの値上げ、禁煙箇所の増加、

本当にタバコが吸える場所が限られてきて本当に大変かと思われます。

 

住宅の場合も同様の動きが見受けられます。

 

集合住宅にお住まいの方々の受動喫煙者の被害者の会が発足されたそうです。

 

news.line.me

 

『ベランダ喫煙禁止法』の制定

を求めて国へ申し入れる予定とのことです。

 

 

タバコは、

室内で吸うとクロスが変色し

匂いも付着します。

 

賃貸でしたら修復費用を請求される可能性が高く

売却時には、良い印象は持ってもらえないと思います。

 

そこで、考えたのが

ベランダで喫煙

だったのですが、

 

これが、

周り近所の方の迷惑になる

ということで問題になっております。

 

 

私の友人もまさしく上記の

 

奥さんに「ベランダで吸って欲しい」と言われる

 ↓

管理員から注意

 ↓

近くの公園まで喫煙に・・・

 

と、かなり肩身の狭い思いをしている感じです。

一番はタバコを止める

なのですが、タバコを止めるのは本当に大変そうです。

 

対策方法としては、

気分転換も兼ねて散歩がてら外に喫煙に行く

が今のところ第一候補なのでしょうか。。。

 

 

 

~体重報告~

昨夜の体重63.4キロでした。

明日はこれ以上増え無いように頑張ります!

中古一戸建てを内見する際に見ておきたい所について

 

中古一戸建てを見学する際に建物の状態について

最低でも見ておきたい項目についてご案内いたします。

 

最終的に中古一戸建てを決める際には

ホームインスペクションなども検討される機会もあるかもしれませんが、

最低でもご自身で建物の状態をチェックできる項目をご案内したいと思います。

 

中古一戸建てを内見する際に見ておくべき項目

 

 

足元を意識して床のたわみを確認

出来ればスリッパを掃かずに歩いて確認頂くのがベターなのですが、

売主様がいらっしゃる場合は難しいかもしれません。

 

床の傾きを確認

足元を意識して、

本棚やピアノなどの重量物のせいで

床の一部が沈んでいないか確認頂くことをおすすめします。

建物の傾きではなくても、重量物を置いているせいで床が一部沈んでしまうケース

も多くあります。

 
床が腐食している場合も

水回り(キッチン・洗面所・トイレなど)は床が腐食しやすいです。

他の部屋よりも多めに歩いて

床がきしんでいたり、ブカブカしていないか

確認いただくことをおすすめします。

 

天井に目を向けて雨漏りのシミを確認

天井にも目を向けて雨漏りのシミがないか隅々まで確認

していただく事をおすすめします。

最上階だけではなく、

バルコニーの床などから1階だけ雨漏りするケースもあります。

全部屋の天井をチェックしましょう。

 

外壁と基礎も一周して確認

外壁と基礎のヒビ(クラック)の確認

ヒビの程度にもよるのですが、外壁や基礎にヒビがないかも重要です。

 

外壁のヒビは雨漏り

基礎のヒビは建物全体

影響があります。

 

建物の裏側にも周り、一通り見ていただくをおすすめします。

 

外壁の塗装・サイディングの状態の確認

外壁が塗装の場合は手に触れてみて粉が吹いてないか

サイディングの場合目地のコーキング(つなぎ目のゴム状の部分)が劣化していないか

それぞれご確認いただくことをおすすめします。

粉が吹いていたり、コーキング劣化している場合は外壁の補修時期です。

 

見積に入れて頂いてご検討いただく事をおすすめします。

 

屋根もチェック

屋根はなかなか見渡すことが出来ない事が多いです。

ですが、出来るだけ離れた所からでも見て頂き

コケが生えていたり、瓦などがずれていないか

確認していただくことをおすすめします。

 

おわりに

本来であれば

 

床下収納庫などから床下の状況もチェックしたり、

屋根裏などもチェックしたいところですが、

 

売主様が居住中の場合は荷物もあるケースが多くそこまでチェックすることは出来ないことが多いです。

 

そういう意味合いではご契約の運びとなった際は

出来る限り瑕疵担保責任は付けて頂いたうえで取引いただく事をおすすめします。

 

 

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

 雑記

体重報告

今日の体重は63.0キロでした!

一応第一目標は達成しましたが、週末を越せるかがポイントになりそうなので、

油断せずに頑張ります。

 

マンションはエントランスも大事です。

 

中古マンションや新築マンションをご検討する際

立地や部屋の広さ、バルコニーからの眺望など様々な注意点がありますが

 

マンションのエントランスも、

マンションの全体の資産価値にとっては重要なポイントになります。

 

マンションのエントランスは人間の身体に例えるのであれば

『顔』にあたる所とも言われてます。

 

今日は、そんなマンションのエントランスについて取り上げていきたいと思います。

 

マンションのエントランスについて

 エントランスとは?

 

エントランスはマンション自体の『入口』を意味します。

 

大規模マンションには様々な入口があるかと思いますが、

複数エントランスがあるマンション

 

『メインエントランス』『サブエントランス』

 

なんていう分け方をしている所もあります。

 

エントランスはご来客者が最初に見る場所

はじめてお客様やご親戚などを呼ぶ際

一番最初に目が入るのがエントランスです。

エントランスでマンションの印象がほぼ決まってしまいます。

 

エントランスが応接室の役目になるケースも

ちょっとした用事であれば、

エントランスホールで待ってもらって、そこで用を済ますという事もあると思います。

簡単な応接の役目を果たすような機能もあります。

 

大規模マンションの場合

応接室の役目をしっかり果たす物件もあります。

 

エントランスが資産価値の維持に関係することも

中古マンションとして比較検討する際

エントランスがしっかりしている物件は、やはり印象が違います。

 

豪華であり立派なのも大事ですが

綺麗に使用されているかは特に大事になります。

 

中古マンションの場合は管理状況のバロメータにもなる場所なので

よくチェックしていただくことをおすすめします。

 

おわりに

どうしてもマンションを見学する際、

営業マンも同行しますし

見る場所が限られてしまうかもしれませんが、

エントランスにも目を向けてしっかりご検討いただく事をおすすめします。

 

雑記

ブログの方針について

今日もちょっとした神社に寄ったのですが、

やっぱり神社・お寺巡りも入れようか迷ってます。

こういうのって難しいですねぇ、、

 

テーマを絞るべきか

色々掲載するべきか

 

もう少し考えてみます(笑)

 

体重報告

昨夜の体重63.8キロでした。

週末までにもう一息下げたいところです。

頑張ります! 

 

 

中古物件の売出価格の決め方について

 

現在のお住まいの売却を検討しないといけない時、

実際に広告等に掲載するための売出価格を決めることになるのですが、

 

当然ながら売出価格は

所有者である売主様が決めることになります。

 

売却時に参考になる統計が東京カンテイさんの発表され、スーモさんが記事にされていましたので取り上げさせて頂きます。

 

suumo.jp

 

中古物件の売出開始までの流れをおおまかにご案内いたしますと次の通りです。

 

不動産会社に無料査定(売却相談)を依頼

 ↓

無料査定の結果を見て売却依頼をする不動産会社を確定

 ↓

売出価格を決めて売却活動の依頼の契約(媒介契約)を締結

 ↓

売出開始

 

というような流れで進みます。

この中で売却活動開始までに売主様が決めないといけない事は

 

『依頼する不動産会社』

『売出価額』です。

 

『不動産会社の選び方』については改めてご案内させて頂きますが、本日は折角記事にもなっているので、『売出価格の決め方』についてご案内いたします。

 

中古物件の売出価格の決め方について

 

査定価格とは

不動産売却時の査定価格は通常、「取引事例比較法」という方法を用います。

簡単に言えば「物件の近くの似たような物件で『取引のあった物件』を探して、その物件と比較して価格を決める」方式です。

ですので、その比較した物件』が偶然高く売れた物件であれば「高く」査定価格が出ますし、「いわくつき」の物件だったら「低く」査定価格が出ますので、「比較物件」の選定方法から査定者のセンスが求められます。

 

査定価額を見て、決まりどころを把握

まず、最初におすすめするのは、お住まいが

『いくら位で売れる可能性があるのか(査定価格)』

をしっかり把握することです。

 

この、『査定価格』は曲者で不動産会社によっては

売却活動の依頼が欲しいが為に査定価格を高く出す

ような業者もいます。

 

『査定価格』を把握するには、

単に数字を把握するのではなく、

査定価格の根拠も含めて

 

「この金額だったらたしかに売れそうだな」

という感覚を知ることが大事になります。

 

査定価格からの乖離率と成約に至るまでの期間の統計で推測して価額を決める。

ここで、今日発表された

 

『査定価格からの乖離率』と『成約期間』の統計が参考になります。

 

今回の統計は中古マンションに限定されていますが、土地や一戸建てでの売却時にあたっても大きくは差はないかと思われますので、参考にしていただけると思います。

 

下記の数値が統計の一部をピックアップしたものです。

売出価格と査定価格の差が3.0%の場合・・・1ヵ月程度で売却 シェア39.6%

売出価格と査定価格の差が5.1%の場合・・・2カ月程度で売却 シェア15.9%

売出価格と査定価格の差が6.8%の場合・・・3カ月程度で売却 シェア11.8%

 

という結果になりました。

この統計を見ると

 

3カ月以内に売却を希望される場合は

査定価格の7%アップ位からはじめてみる

 

お急ぎですぐにでも買い手をさがしている場合

査定価格の3%アップ位からはじめてみる

 

また、査定価格より10%以上 上乗せして販売する場合はかなり長期化する傾向があることも確認出来ます。

 

この統計は本当に上手くできていて、実際に売却活動をしている感覚ともほぼ一致します。

 

 

おわりに

自分が売却活動の依頼を受ける場合は、

売却活動をお急ぎでない場合、査定金額の10%アップからはじめて頂くことをおすすめしています。

「探しているお客様の目にも止まりやすく、強気な金額と思われないギリギリの金額」という意味合いからです。

 

そもそも

 

査定価格自体が参考価格ですので、

結論から言えばいくらで売れるかはわかりません。

 

売主様と買主様が合意して初めて価額が決まります。

そういう意味合いでは、少しでも強気に出して様子を見てみたい所ですね。

 

 

 雑記

昨日・今日のニュースについて

眞子様のご婚約についてはとてもおめでたい話なのですが

北朝鮮の動向が本当に気になります。

早く小康状態になる事を祈るばかりですが、時間がかかりそうな状況ですね。

 

錦織君2回戦勝ちました!今日はデルポトロ戦ですね。過去1勝4敗ですが、昨日の試合のように出来れば、勝てる可能性は大いにあると思います!

手首が心配なので無理はしないで欲しいですね。

体重報告

昨夜の体重は63.8キロです。

今日はあまり食事は摂ってないのですが

仕事で外回りが無かった分、増えてしまった感じです。

今日も頑張ります!

旧国立駅舎の復元決定!

 

とても素敵な駅舎だった『旧国立駅舎』

 

復元が決まったみたいですね!!

 

toyokeizai.net

 

一橋大学桐朋学園・国立高校などの学園都市のシンボルでもあった旧駅舎

駅前の学園通りの桜並木にとてもマッチしていて

本当に景色がすばらしかったです。

 

解体されたときはとても残念でしたが、

無事復元されるということで本当に良かったです!

 

 

建物の完成予定2020年との事。

建物の復元が待ち遠しいです!

子育て中のマイホームの取得について 2

 

昨日、中学生までのお子さんがいらっしゃる場合について、考えて見ましたが、

今日は高校生以上のお子さんがいらっしゃる場合について考えていきたいと思います。

 

 子育て中のマイホームの取得について 2

 

お子さんも高校生以上になれば、子育て環境云々という年齢ではなくなると思います。

強いて条件を上げるのであれば、電車で通学出来るエリアか否かくらいの条件になってくるのではないでしょうか。

 どちらかというと、将来のご夫婦のライフプランを見据えて検討することが重要なポイントになるかと思われます。

 

お子さんが独立した場合の建物の使い方をイメージできるか

早ければ3~4年後にはお子さんが独立する可能性が高くなります。

大きな家を買いすぎて、管理が面倒だからマンションに買い換えたい

という売却相談を受けることが多々あります。

このタイミングでご検討される場合は、

お子さんが独立した時の想定も考えながら間取りを考えていただく

ことをおすすめします。

 

何年住むか?老後も視野に入れて物件の検討を

恐らく高校生以上のお子さんがいらっしゃるご夫婦は、

40歳前後のご年齢以上であられるかと思われます。

60歳台で改めて買い替えを考えていらっしゃったり、実家に帰る計画がある予定などが無ければ永住のお住まいになられる可能性もあります。

バリアフリー車を使わない生活が出来るかなど、長期的なご検討も視野に入れて頂くと宜しいかと思われます。

 

予算を決める際にも慎重に

 

ご年齢によっては住宅ローンの借入期間も35年組むことは難しくなります。

完済年齢や、

定年時の住宅ローン残高などもしっかり見据えた上で

無理の無い返済でご検討いただく事をおすすめします。

 

おわりに

売却相談を受けるときに、

「子供の為に広い家を買ったんだけど、みんな出て行っちゃって」

という話を聞く機会があります。

いつも、この話をお伺いすると少し寂しい空気になります。

独立されたお子さんの部屋を拝見するとガランと空いていて確かに寂しいものがあります。

 

ですが、十分将来を見据えて、前向きに計画的に考えて頂ければ

スムーズにご計画頂くことが出来ると思いますので

ご参考にして頂ければと思います。

 

 

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

takahashi-real.hatenablog.com

 

 

雑記

お寺や神社の近所で育つと「幸せ」?

 

今朝一番でこんな記事を見かけました。

 

headlines.yahoo.co.jp

 

最近、神社やお寺を見かけるたびに参拝している僕としては気になりました。

 

理由が

「他人に見られている感覚を持ち、正直な気持ちになる結果、人間関係が良好になる」

との事。なるほどな~と思いました。

 

また、神社の方が少しポイントが低いらしいのですが、

「お祭りなどの地域活動の影響」

との事。面白い結果だなと思いました。

 

体重報告

昨夜の体重は63.4キロでした。

体が減量モードに入ってきました!

と期待したいところです(笑)