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とある不動産屋のひとりごと

物件探しのコツや不動産取引のトラブル防止法など、色々お役に立ちそうなものをアップしていきます!

瑕疵担保責任について①

今日は瑕疵担保責任についてご説明いたします。豊洲問題などでも取り上げられていて、不動産売買契約にも欠かせない条項になっておりますので、出来るだけ詳しくそしてわかりやすく説明が出来るように頑張ります。

 

この内容は、ちゃんと理解していない不動産業者さんも結構います。取引ではかなり重要な部分なので購入前にしっかり理解しておいて頂くことをお勧めします。

 

 

不動産取引上の瑕疵担保責任とは・・・

 

「引渡し後、契約時に売主も買主も気がつかなかった瑕疵(瑕疵は欠陥や不具合の事をいいます)を見つけた場合、売主は責任を持って直してください。」

という内容です。

 

民法瑕疵担保責任は、買主が発見してから1年以内に売主に請求すればいい事になっており(民法第570条・566条)、民法の規定に合わせて取引すると売主は半永久的に売った不動産の責任を負わないといけない事になります。

それでは売主があまりにも負担が重すぎるので、不動産売買契約書には必ずと言っていいほど瑕疵担保責任の条項が盛り込まれています。(売却時には要チェックです!)

 

一般的な取引の目安をご案内します。

 

1.売主が不動産業者(宅地建物取引業者)の場合・・・

宅地建物取引業法瑕疵担保責任引渡から2年以上の期間を設けないといけない事になっております。

もし、2年未満の瑕疵担保責任の取り決めをした場合、その条文は無効とされ、民法規定の瑕疵を発見してから1年以内という半永久保証に切り替わってしまいます。

 

2.売主が個人の方などの一般的な不動産取引の場合

責任の範囲も雨漏りやシロアリの害、建物の主要構造部分・給排水管部分などに限定したり、期間は引渡から2~3カ月以内に発見したものに限定し、民法規定から大幅に負担を軽減しています。

また、不動産業者が売主ではない取引の場合は、瑕疵担保責任を一切負わない取り決めを結ぶ事も可能です(いわゆる瑕疵担保責任免責)。この場合 買主様は、ほぼ「土地・建物」の保証が無くなってしまう取引になってしまうようなものなので要注意です。

 

 

文章が長くなってしまいましたので複数回に分けてご案内いたしますが、ここで是非覚えておいていただきたいのは・・・

 

売却時には、契約前までに瑕疵担保責任をよく理解し、引渡後何をどの位の期間 責任を負わないといけないかをしっかり把握すること。

 

購入時には、契約前までに瑕疵担保責任がどの位限定されているのか、どの範囲まで売主が保証してくれるのかを把握すること。

 

瑕疵担保責任免責の場合、「土地・建物」の保証はほぼ無いものと思って購入することになる

 

ということをしっかり理解して取引にのぞんでいたければと思います。