マンションは管理を買え！？
「マンションは管理を買え」
なんていう人もいる位マンションについては管理が重要です。
実際は管理だけを買うものではないですが、それくらい重要であることも事実です。
今日はその内容についてご紹介いたします。
マンションは、室内については自分のタイミングでリフォームが出来ますが（原則、管理組合に申請が必要です） 、室内以外の共用部分の修繕を決めるタイミングは管理組合が決めます。
管理組合とは、マンションの所有者全員が作る組合です。
管理組合の方向性がそのままマンションの今後を左右してしまうのです。
管理会社の働きが悪いと管理会社を変更する管理組合も存在します。
新築マンションの場合、どのような人が住むかわからないので、管理組合がどういう組織になるのかはわかりませんが、中古マンションは管理状況が目で確認出来るというメリットがあります。
先日の中古マンション見学の際のチェックポイントと重複してしまいますが、
エントランス（マンションの入り口部分）や集合ポストなどの清掃状況や、エントランス周辺にある所有者向けの掲示板の内容等で管理状況がわかるチェックポイントです。
また、外壁や廊下・エレベーター等の劣化状況等も確認してみると管理状況が良くわかります。
管理が行き届いてない物件は自ずと共用部分が汚いものです。
ただし、築年数の新しい物件や大規模修繕工事（１０～１５年周期で行う。外壁修繕工事なども行う大がかりな工事）が行われている物件の場合は外観などでは分からない要素もたくさんあります。
そういう場合も含めて下記の内容のチェックが重要になりますので是非ご確認下さい。
・定期的に修繕工事等が実施されているか
（短い期間であれば２～３年周期のものもあります。）
・修繕積立金の総額が潤沢にあるか
（大規模修繕工事の際は〇千万円単位で費用がかかります。）
・管理組合で借入金がある場合、返済の目途が付くような借入なのか
（過去の修繕積立金の徴収が甘く、修繕積立金の値上がりが予想される等）
上記の内容は、全て管理会社が発行する「重要事項調査報告書」というもので確認が出来ますので、契約前までに目を通されておくことをお勧めします。
重要事項調査報告書には、「管理費、修繕積立金などの値上げの予定」や「住戸の使用制限（居住に限られているかどうかなど）」「ペットの飼育の可否」「楽器の使用の制限」なども記載されております。
重要事項調査報告書は、不動産会社が契約前に事前に取得している所も多いので、不動産会社にご依頼いただければ見ることが出来ます。
マンションを検討する時に、なかなか目では確認できない「管理」契約前に必ずご確認頂くことをおすすめします。
住宅でトラブルがあった時は「保険」
今日は風が強かったですね。
強い風で思い出した事があります。
以前、一戸建てに住んでいた時に台風が直撃して屋根の一部が飛んでびっくりしたのですが
火災保険に入っていたのを思い出し
資料を見てみたら「風害」という事項がありましたので保険会社に連絡。
見事に保険で全額支払い！
また、私の知人の一戸建てが落雷被害に遭ったのですが、家電製品全滅して困っていた時、、、
「保険」のことを話したら無事解決！
火災は火事の時しか使えないと思われている方が多いみたいです。
実際は火災保険を加入する時に色んな特約に加入していることが多く、「風害」、「水害」、「漏水」、時には「子供のトラブル（友達をケガさせた）」などの特約に入っているケースもあります。
住宅（家庭）でトラブルがあった時、保険に加入していれば、まず保険をチェックしてみることをお勧めします！
当然ですが、火事でも、トラブルでも、保険会社が気づいて電話してくれることはありません、、、、
少しでも可能性がある要素があれば連絡するべきだと思います。
追記！体重書き忘れてました＞＜
今日は６５．４キロ！（前日比０．２キロダウン）
危うく書き忘れるところでした（汗）
私道における注意点。
新築・中古問わず一戸建てをご検討される際には必ず道路について様々な情報が出ているかと思います。
今回は物件が「私道」に接している場合の注意点をご案内いたします。
物件の接道が「私道」の場合は、道路の維持管理は原則所有者ご自身で管理する事になります。また、埋設されている上下水管等の管理も同様です。
あまり、アスファルトがダメになったとか、道路内の水道管が急に壊れたとかは取引上は聞かないのですが、たまに散見するのが、近隣と揉めていて、通行権の問題や配管工事の承諾などで妨害を受けている事例があることです。
具体的な例としては、「道路上にポールを立てて車を通過させなかったり」、また、「ガス管や水道管の工事に際し承諾をしてくれない」等です。
最近は、通行掘削承諾書という書類を公道に接するところまで私道所有者全員と交わして事前にトラブルを回避するようにしているケースも多いのですが、通行掘削承諾書という書類自体が以前からあるものでは無いので、私道の物件を購入する場合はご確認いただく事をお勧めいたします。
通行掘削承諾書は、「私道所有者」に「私道の通行」と「ガスや上下水道の配管工事の際に道路を掘る」許可をいただく書類です。
この書類にもチェックポイントがあり、「私道の通行には車両も含めること」と「所有者が変わったら次の人にも必ず承継する事」が文章に盛り込まれていることが重要です。
検討されている物件が私道であるか否かは、必ずご確認して頂き、もし私道の物件の場合は、しっかりご確認いただくことをお勧めします。
（※稀に「私道」なのに「市」や「区」が所有しているケースもありますが、この場合は、工事の際などに許可を取る必要がある程度なので、それほど心配はありません。）
～まとめ～
物件が私道にある場合・・・
・道路の維持管理（埋設部分含む）は原則自己負担
・他の私道所有者と将来的に揉めた場合、通行掘削承諾書が無い場合はトラブルに発展する可能性がある。
・通行掘削承諾書は公道に出るところまで取得が必要で、通行掘削承諾書にはチェックポイントがある。
上記の点はぜひ頭に入れて頂いてご検討いただく事をお勧めします。
震災関連の被災地復興事業で談合って。。。
農林水産省が発注した農業土木工事の入札で、談合していた疑いがあるという記事を見ました。
地震や津波の被害に合われた方の為に増税をして、予算も震災の為に割り振っているのに、なんで、困っている人に使わず、談合して自分達の懐を温めることを考えのか？。。。。。
中にはしっかり社会の為に働いている人もいるかとは思いますが、、
もし事実であるのなら生活する事に懸命になっている人の為に割り振られているお金をどうして私欲に走るのか、、、
本当に堪らないですね。
うやむやにせず、しっかり追求して頂きたいものです。
今日の体重は６５.６キロ（前日比０.２キロアップ(＞＜)）明日はマイナスにできるように頑張ります！
住宅の土壌汚染について
最近、豊洲で問題になっている土壌汚染。
住宅購入時にも該当する場合がありますので要注意ですので、念のため取り上げておきたいと思います。
土壌汚染について、通常は、瑕疵担保責任があれば一安心のような内容でもありますが、先日もご案内したとおり、売主が個人であれば期間は引渡しから３か月程度、土地で取引した場合は瑕疵担保責任免責（瑕疵担保責任は負わない）というケースもあるので、要注意です。
土壌汚染がある土地であった場合、土地を浄化するのには、かなり高額な費用が発生します。
不動産会社さんがある程度調査してくれるとはいえ、自己防衛の為にも、土壌汚染は身近にはどの様な場所にあるのか、頭の片隅にもいれてあるといいと思います。
土壌汚染がある可能性がある場所・・・
ガソリンスタンド・クリーニング店（取次店は大丈夫です）・金属加工工場・板金工場・銭湯などです。
油や金属・化学薬品を使っている場所が要注意地点となります。
上記の場所の場合は土地を更地にしたうえで、地質調査をし、土壌汚染に該当する化学物質が含まれているか調べることになります。
土壌汚染問題がやっかいなのが、比較的新しい法律（平成１４年成立）なので、一昔前の一戸建てでしたら普通に取引がされており、普通に家が建っている事です。今建っている建物が一戸建てだから大丈夫という訳ではありませんので、昔の地図なども見て、過去に工場などが無いか確認していただく必要があります。
土壌汚染の可能性がある物件については、しっかり調査してもらった上で、問題ないことを確認して取引を進めて頂く事をお勧めいたします。
売買契約後に契約を解除したい場合
今日は、せっかく契約をしたのに、どうしても解約しないといけなくなった場合について、一般的にはどのような流れになるのかをご案内いたします。
売買契約前に申込金をとる会社もある話を聞いたことがありますが、通常は返金してもらえるはずです。
売買契約後については、基本的に売買契約書にのっとった取引になりますので、契約書をご確認頂いてご判断ください。
～以降は、一般的な取引の解約処理についてご案内いたします。～
Ⅰ．停止条件が不成立になった場合
まず、停止条件が不成立になった場合（ローン特約や『～が出来なかった場合は本契約を無条件にて解除できます。』というような条項が入っている場合）については、白紙解除になりますので、契約書に貼った印紙代程度の負担で解約となります。
売買契約が成立している場合は、署名捺印された売買契約書の契約条項に合わせた解約処理をすることになります（支払いが発生します）。
Ⅱ．停止条件が理由では無く、買主様の都合での解約の場合
１．「売主様が個人または一般法人」で一般的な契約条項の場合
手付解除期日内の場合（手付解約）・・・手付金の放棄と仲介手数料の支払い
手付解除期日以降の場合（違約解除）・・・違約金の支払い（手付金を充当できます。）と仲介手数料の支払い
２．「売主様が宅建業者（いわゆる不動産業者）」で一般的な契約条項の場合
手付解除期日という考え方が無く、「履行に着手」という曖昧な表現になります。
一般的には・・・「手付金の放棄と、引渡しまでの進捗状況により『追加工事をした場合、その原状復帰費用』と仲介手数料」という支払いになると思われます。
Ⅲ．停止条件が理由では無く、売主様（不動産業者を除く）の都合での解約の場合
一般的な契約条項の場合
手付解除期日内の場合・・・手付金の返還および手付金と同額の支払（手付の倍返し）と仲介手数料の支払い
手付解除期日以降の場合・・・手付金の返還および違約金の支払いと仲介手数料の支払い
以上になります。いずれにしても解約は無いのがベストではありますので、契約時には十分ご注意いただいた上で取引に進んで頂くことをおすすめします。
